Habitat

La mise en oeuvre de la politique de l'habitat et de l'observation sont au cœur des missions de l'Agence Scalen. Elle organise une observation continue de l’habitat et des marchés de l’immobilier (neuf, ancien, parc locatif social, loyers…) à l’échelle de ses périmètres d’intervention. Avec plusieurs objectifs : partager la connaissance du territoire, éclairer l’avenir et accompagner les élus et partenaires dans leurs décisions et évaluer les politiques publiques.

La marché du logement ancien dans l’agglomération nancéienne

Après les reprises ponctuelles constatées en 2010 et 2011 succédant aux années de crise, le volume des logements vendus dans le Sud Meurthe-et-Moselle est reparti à la hausse, avec un record en 2017 : avec 6 514 ventes, le marché des particuliers dans l’ancien connaît une croissance de 12 % cette année-là.
Si cette reprise est constatée sur l’ensemble du territoire Sud Meurthe-et-Moselle, Nancy enregistre une hausse de 19 %, soit la plus forte progression du volume des ventes entre 2016 et 2017.
Malgré une légère progression des prix entre 2015 et 2017, la tendance de la dernière décennie est plutôt à la baisse : les prix constatés en 2017 n’ont pas trouvé leurs niveaux d’avant la crise de 2008. La moitié des ventes enregistrées en 2017 dans le Sud Meurthe-et-Moselle (hors Grand Nancy) est inférieure à 129 200 € pour les maisons, et à
1 071 €/m² pour les appartements. Les montants médians dans le Grand Nancy sont respectivement de 198 500 € pour l’individuel et 1 698 €/m² pour le collectif.

Le marché du logement neuf dans la Métropole du Grand Nancy

La construction neuve dans le Sud 54 a, sans surprise, subit un violent coup d’arrêt pendant la période de confinement. Les premiers chiffres disponibles pour les 7 premiers mois de l’année 2020 indiquent une chute de près de 47 % des permis de construire, -66 % des mises en chantier et - 64 % des mises en vente de logements, par rapport à la même période de l’année
précédente. Même si l’intégralité des chantiers ont repris en juin 2020 et que le BTP fait partie des secteurs qui peuvent poursuivre leur activité pendant ce nouveau confinement, les professionnels de l’immobilier annoncent un déficit qui pourrait se poursuivre en 2021 malgré les dispositifs publics de soutien du secteur. Cette crise survient alors que l’année 2019 affichait une progression du nombre de mises en chantier dans le Sud 54.

Les loyers du parc privé dans le Grand Nancy

Durant plus de 25 ans, l'Agence Scalen a réalisé annuellement une enquête loyer aux côtés de 12 autres agglomérations françaises. Forte de cette expérience, la candidature de l'Agence a été retenue par le Ministère du Logement pour intégrer, en 2016, le nouveau réseau national des Observatoires Locaux des Loyers, issu de la loi ALUR (Accès au logement et un urbanisme rénové du 24 mars 2014). La nouvelle méthodologie d'enquête mise en place, coordonnée à l'échelle nationale par l'ANIL s'applique donc désormais à la Métropole du Grand Nancy. 

Au 1er janvier 2019, les loyers médians de la Métropole du Grand Nancy et de la Communauté de communes du Bassin de Pompey (CCBP) s'élèvent respectivement à 9,6 €/m² et 7,4 €/m² pour l'ensemble des logements du parc privé.
Parmi les métropoles françaises, l'agglomération nancéienne présente les niveaux de loyers parmi les plus abordables en France. Dans la Métropole, les loyers médians de l'ensemble des locataires stables et des relocations s'établissent respectivement à 9,4 €/m² et 10 €/m². Un nouveau locataire paye ainsi un loyer 6 % plus cher que celui d'un locataire
stable. Sur la Communauté de communes du Bassin de Pompey, un nouveau locataire paye 7,8 €/m² contre 7,3 €/m² pour un locataire stable.
Pour les résultats 2019, une analyse spécifique a été menée sur les loyers des logements récents (construits après 2005). Depuis 2005 en effet, la construction de logements est réalisée dans un contexte de plafonnement des loyers
fixés par les dispositifs de défiscalisation. De plus, la production de locatif neuf a évolué ces dernière années, tant au niveau de la géographie de l'offre que des typologies : l'offre est devenue plus active en périphérie qu'à Nancy et comporte davantage de 2 et 3, pièces et moins de studios.
Ces évolutions structurelles se traduisent globalement et selon le nombre de pièces, par des niveaux de loyers comparables ou en dessous de ceux des logements construits entre 1991 et 2005. La qualité supérieure de ces logements
ne permet donc pas de majorer le montant de leur loyer qui est plafonné. Cependant, ils semblent servir de référence d dans la formation des prix et contribuent à la stabilité des loyers.

Le stationnement résidentiel dans le parc locatif social

La norme nationale en matière de stationnement au sein des parcs locatifs sociaux est d’une place de parking par logement HLM. Les bailleurs sociaux gèrent aujourd’hui un peu plus de 10 000 places de stationnement au sein de l’agglomération nancéienne. 
Un emplacement sur quatre est inoccupé. Ce chiffre s’explique notamment par le fait que les locataires louent de moins en moins la place de parking qui leur est attribuée. Cette étude dresse alors un état des lieux du stationnement dans le parc HLM : analyse de l’offre et de la demande, diagnostic objectif de la vacance, et préconisations pour l’avenir de ce type de stationnement. 

L'organisme de foncier solidaire et le bail réel solidaire

Pour pérenniser, renforcer l’efficacité des aides publiques et rendre les prix des logements durablement abordables deux nouveaux dispositifs ont récemment été créés. Il s’agit de l’Organisme de Foncier Solidaire introduit dans le Code de l’urbanisme par la loi ALUR de 2014 et mis en place par deux décrets de 2016 et 2017, et du Bail Réel Solidaire institué par une ordonnance du 20 juillet 2016.

6e PLHD de la Métropole du Grand Nancy

Le Programme Local de l’Habitat Durable (PLHD) est un document de programmation stratégique, qui inclut l’ensemble de la politique locale de l’habitat. Le 6e PLHD de la Métropole du Grand Nancy est arrivé à échéance le 31 décembre 2016. Afin d’assurer d’un document exutoire en 2017, une procédure de modification a été engagée en mai 2015, accordant un délai au 6e PLHD au-delà de la date butoir.

 

La Métropole du Grand Nancy a modifié son 6e Programme local de l’habitat durable (PLHD) en 2017, lui permettant d’assurer la jonction juridique avec le futur Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) qui tiendra lieu de PLH
et de PDU (Plan de déplacements urbains). 
Le 12 novembre 2020, le Conseil métropolitain a acté le lancement d’un nouveau « Programme métropolitain de l’habitat ». Le PMH permet d’enjamber le vide juridique créée par une approbation du PLUiHD de la Métropole en 2023 alors que le 6e PLHD arrivera à échéance le 31 décembre 2022.
En 2020, l’Agence a accompagné la Métropole dans la mise en oeuvre de son PLH et PLUiHD à travers :

  • La rédaction d’Orientations d’aménagement et de programmation (OAP) Habitat dans le cadre de l’élaboration du PLUiHD.
  • L’analyse des disponibilités foncières à vocation résidentielle pour la territorialisation de la production de logements HLM.
  • L’actualisation des estimations de besoins en logement.
  • Le recueil de données pour l’actualisation du diagnostic du PMH.
  • La participation aux revues locales de projet des ZAC à vocation résidentielle.
  • La contribution et la participation aux réflexions thématiques menées par les partenaires sur l’habitat (SPL Grand Nancy Habitat).

Observation partenariale du foncier et de l'immobilier public et mutable dans la Métropole du Grand Nancy

Afin d'anticiper les mutations immobilières importantes sur le territoire de la Métropole du Grand Nancy, l'Agence Scalen a mis en place un observatoire du foncier public mutable. Cet outil de concertation, qui réunit les services de l'État (DDFIP, DDT) et l'ensemble des acteurs concernés par un projet de mutation (l'Université de Lorraine, le CHRU, le Rectorat, la Ville de Nancy, le Département, la Métropole, les VNF, le CROUS...), prend la forme d'une plateforme webcartographique sécurisée et disponible en ligne, et actualisée en temps réel, qui recense le patrimoine public cessible et propose une analyse précise de chaque actif. Cet outil, accessible aux acteurs concernés, leur permet de partager diagnostics et stratégies d'optimisation patrimoniales individuelles. 

Dans le cadre de cet observatoire, l’Agence a réalisé deux analyses de relocalisation d’établissements au sein de l’agglomération.

Ensemble scolaire Saint Michel de Bosserville à Art-sur-Meurthe. Cette réflexion fait suite à la demande du Préfet, le 17 octobre 2018, d’analyser le projet de relocalisation de l’ensemble scolaire Saint Michel de Bosserville, situé à Art-sur-Meurthe. Cette institution accueille, en 2018, 580 élèves dans différents cycles : collège, CFA, lycée professionnel,
BTS et formations en alternance. Sur la base d’un cahier des charges, de visites de terrain et d’échanges avec les responsables de l’établissement, l’Agence a réalisé des simulations de réimplantation du groupe scolaire sur cinq sites de réimplantation potentiels tenant compte de l’ensemble des critères définis.

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